Skip to main content

Sogni quel bellissimo castello liberty abbandonato sul mare? Oppure ambisci a quella sontuosa villa barocca fatiscente in centro paese?  La prima cosa da fare per comprare un edificio abbandonato è individuare il proprietario, il quale, il più delle volte, ha sospeso il pagamento di servizi e forniture, risultando perciò irreperibile.

E come fare in questi casi? Premessa: l’articolo ha solo scopo divulgativo e non intende essere preso come punto di riferimento inamovibile dal punto di vista legale.
Scontato, ma non troppo, ci si può muovere solo col consenso del proprietario.
Non esiste, ad oggi, una legge che esautori chicchessia inadempiente. Di conseguenza non esiste modo per bypassare le volontà del titolare di un immobile. O almeno, è così nel 98% delle condizioni routinarie. Volgiamo prima uno sguardo all’ipotesi più scontata.

C’è da chiedersi anzitutto “chi è il proprietario”? Trattasi di colui il cui nome è affiancato a quello della struttura, ufficialmente sui Registri Immobiliari. Come incastrare il primo tassello per comprare un edificio abbandonato?
Bisogna necessariamente accertarsi dell’identità del titolare della struttura decadente presso l’Agenzia delle Entrate, richiedendo una visura catastale (o visura immobiliare). Questo documento, che può essere richiesto senza dover fornire una motivazione, ma pagando una piccola tassa d’ufficio, individua necessariamente il possessore della casa.

Non è possibile legalmente che i beni immobiliari non abbiano un proprietario. (Ve lo ripetiamo da tempo anche riguardo ai rischi di chi fa urbex) Contrariamente ai beni mobili, essi non possono essere oggetto di abbandono, nel senso vero e proprio del termine. La loro proprietà si trasferisce sempre da un soggetto, persona o ente, a un altro. Ciò è possibile sempre e solo attraverso una successione ereditaria o un atto notarile. Ne consegue che trascurare un edificio, non pagare le tasse o le spese condominiali, non è sufficiente per perdere su di esso i diritti.
E trasferirsi altrove? Cambiare residenza all’estero e/o risultare irreperibili è un’altra condizione insufficiente ad annullare un possedimento.

Nello scenario del famoso 98% dei casi, è sufficiente rintracciare il titolare (molto spesso, tanti ereditieri) e accordare le parti. TUTTE le parti, nel caso di più eredi. Non raramente accade infatti che la casa sia abbandonata perché il proprietario è deceduto improvvisamente e l’eredità è caduta in successione, salvo testamenti, ai parenti più diretti, i quali non si sono ancora accordati per la divisione. La casa risulterà intestata ancora al deceduto, anche se la proprietà indivisa spetta a tutti gli eredi. Il primo passo da fare, in questi casi, è recarsi all’ufficio anagrafe del comune, e verificare se esiste una dichiarazione di successione che permetta di conoscere i nomi degli eredi della casa. Per superare tuti questi ostacoli è opportuno rivolgersi a un professionista esperto in tali ricerche che fornirà i nomi e gli indirizzi degli eredi. Ma questa è un’altra storia.

E in quel famoso 2% restante?
Il primo dei due modi per comprare un edificio abbandonato senza confrontarsi direttamente col proprietario è quello di avviare un’esecuzione forzata immobiliare. Cosa però che può fare solo un creditore.
Infatti si può mettere all’asta una casa di proprietà altrui nel condizione, unica, necessaria e sufficiente, in cui si possa vantare un debito del relativo titolare e si sia avviato di conseguenza un recupero coattivo tramite il tribunale.

Che vuol dire in parole semplici? Se la struttura abbandonata fa parte di un complesso più grande o un terreno di altrui proprietà, quel dato “super-titolare” può trovare il pretesto per rendersi creditore nei confronti del “sub-titolare”, quello che detiene l’edificio abbandonato.

Esempio: un appartamento abbandonato è parte di un palazzo di altrui proprietà, oppure una villa decadente è stata costruita su un suolo di altrui competenza, anche comunale o clericale.
A tal fine, il creditore (privato o ente pubblico che sia) deve prima avviare un giudizio di accertamento del credito (una regolare causa o un ricorso per decreto ingiuntivo) e poi, in caso di inadempimento, avviare il pignoramento immobiliare sui beni del debitore, nella specie l’edificio abbandonato.
Nell’esempio sopramenzionato, può essere il condominio ad avanzare tale scenario, in quanto creditore degli oneri mensili.

La buona notizia: la causa può essere avviata anche dopo l’omesso versamento di una sola mensilità. Anche se si tratti di poche decine di euro. Non esiste un limite minimo di importo per avviare l’esecuzione immobiliare.
Pertanto, continuando nell’esempio proposto, se il condominio dovesse vantare dei crediti nei confronti del “proprietario inadempiente” avrebbe diritto di agire in tribunale per chiedere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo e, subito dopo, notificare l’atto di processo e il pignoramento immobiliare definitivo.
All’avvio del pignoramento coatto, il giudice farebbe valutare il valore dell’immobile e decreterebbe una base per l’asta.

Grosso problema: chiunque, in quel caso, potrebbe partecipare con delle offerte per comprare l’edificio abbandonato, secondo le regole e le condizioni fissate dal giudice, in ottemperanza al Codice di procedura civile.

Arriviamo all’1 percentile dei casi, il secondo con cui si può comprare un edificio abbandonato per «non uso» di un immobile. Ciò è concretizzabile quando vi si unisce l’uso di un altro soggetto che, su di esso, esercita i diritti tipici del proprietario. In tali ipotesi si verifica, dopo 20 anni di uso continuativo e indisturbato, ciò che tecnicamente si chiama usucapione.

Riassumendo anche questa volta in parole povere: per diventare proprietari di un edificio abbandonato potrebbe essere sufficiente, più che comprarlo, usucapirlo. E sufficiente entrarvi, utilizzarlo, eseguire lavori di strutturazioni e/o cambiare le chiavi, e rivolgersi dopo 20 anni al tribunale affinché disponga il passaggio di proprietà.

Aspetta, ma se è così facile perché non provano tutti a farlo? Semplice: nel corso dei due decenni di occupazione abusiva, nel frattempo, si potrebbe essere denunciati dal relativo proprietario, con i guai giudiziari che ne conseguono. La legge punisce colui che si introduce arbitrariamente in una proprietà altrui al fine di occuparla o di trarne un profitto, prevedendo la reclusione fino a due anni o la multa da 103 a 1.032 euro. La pena cresce da due a quattro anni e la multa da 206 a 2.064 euro se il fatto è commesso da più individui o da soggetto palesemente armato.

Si consiglia infine, scontato ma non troppo, di provare a procedere secondo i primi due scenari e di evitare di cacciarsi in guai legali della terza via, per la troppa fretta di ottenere ciò che si vuole. Nel frattempo è bene rivolgersi ad un avvocato per approfondire meglio la questione. Senza frenesia.
William Shakespeare affermava “Attraversare colline ripide richiede un passo lento.

Se ti è piaciuto scoprire come comprare un edificio abbandonato, ecco una lista di articoli sulle curiosità del mondo urbex.

L’obiettivo dell’esplorazione è toccare il fondo e la cima, toccare… per vedere se la porta si apre.
Noi di Ascosi Lasciti ci spingiamo in luoghi pericolosi o inagibili per poterli raccontare. Come sempre, raccomandiamo di NON VISITARLI, ma di seguirci solo attraverso i nostri reportage. Per poter prendere parte attiva senza rischi a questa missione, iscriviti nostro gruppo, oppure, se l’impegno che vuoi prestare è maggiore, supportaci e tesserati alla nostra associazione. Potrai beneficiare di contenuti esclusivi e materiale inedito.

Per essere sempre aggiornato sulle nostre ultime esplorazioni, basta iscriverti al nostro nuovo canale Youtube oppure seguirci sulla nostra pagina Facebook, tra le più grandi community urbex in Italia, e sul nostro profilo Instagram, tra i più seguiti in tutto il mondo sul tema dell’abbandono edilizio.

Foto dei nostri autori: Martina D’odorico (copertina), Lorenzo Rosa (Header), e a seguire in ordine Jonathan Della Giacoma, Matteo Montaperto, nuovamente J.D.G e Chiffa Time Traveller.

(Visited 1.977 times, 1 visits today)
Rating: 5.0/5. Dai voti4.
Attendere....